Lee & Kent 법률그룹



		부동산 계약

부동산 매매 계약의 특징

부동산 매매 계약은 그 목적물이 각각 특유한 물건(지구상에 같은 것이 없음)이며 그 가격이 거액일 뿐아니라 그 양도 되는 권리의 내용이 참으로 다양하고 제한과 제약이 많고 공공성을 지니고 있기 때문에 반드시 문서로 작성되어야 하고 여러 절차를 거쳐서 행해져야 한다. 일반적으로 변호사나 면허있는 브로커만이 계약서를 작성할 수 있으며 그 권리내용에 대한 장기적인(최소한 1개월) 사전 조사가 필요하며 그 자금조달 문제로 금융기관등 제 3자의 개입이 따르게 되고 부동산 권리부에 모든 권리 의무 관계를 가진 자들에 대한 조사와 동의 등이 요구되므로 다른 계약과 완전히 다른 특성이 있다.

권리의 양도는 계약이행만으로 완성되지 않고 일반적으로 양도서(deed)를 County에다 등록함으로써 이루어지며 또한 등기와 권리에 대한 보험(title insurance)을 듦으로서 보다 완전해 질 수 있다.

미국에서의 부동산 권리에 관한 서류는 매우 어렵고 복잡하여 변호사들도 상거래나 그 분야를 전문하지 않으면 잘 이해하지 못하며, 설령 변호사가 어떤 부동산 분야의 법을 잘 못 알고 변호한 경우에도 법원이 변호사로서 그럴 수 있다고 고객의 고소를 기각하는 경우가 있을 정도로 난해한 분야라 하겠다. 따라서 브로커나 일반인이 부동산 등기부를 보고 권리의 내용을 짐작하는 것은 금물이라 하겠다.

예컨데, 한 조각의 땅위에 권리가 수백가지가 엉켜 있으며 각 권리마다 그 수익권자가 다를 수 있고 그 수익의 기간도 다를 수 있다. 현재의 주인이 백년이상 이전에 그의 조상이 그 땅을 구입한 계약의 용도대로 사용하지 않고 변경할 경우 그 원래 소유주의 자손 누구에게 그 땅을 강제로 뻬앗길 수 있는가 하면 그 땅의 지상, 지하, 또는 공중의 일부에 대하여는 타인에게 그 사용권이 있으며 그 사용권중 일부에 대하여 일부분의 기간은 또 다른 사람에게 매각할 수 있는 등 참으로 난해하다.

실제로 캘리포니아 요지의 어느 땅 1 에이커는 원래 200여년 전 멕시코 국왕의 소유로로 있던 10000여 에이커의 일부로 미국 멕시코 전쟁이후 협약에 의거 미국의 모 농장주의 소유로 넘어 왔고 그 농장주는 그 땅전체에 길도 내고 공원을 만들어 시에 기증하기도 했으며, 수조각으로 나누어 팔기도 하고 자식과 친구에게 증여도 했는데 증여한 땅을 친구가 살아 있는 동안에만 소유하다가 죽은 후 그 자손에게 넘기되 주택지로 사용하지 않으면 시에 넘긴다는 조건을 달았다. 농장주도 죽고 친구도 죽었는데 지금의 주인이 일부는 돈 주고 사고 일부는 지기 마음대로 그 땅에 20년 동안 살다가 비행장 생긴다는 계획에 따라 공중 사용권을 정부에 팔았고 일부는 세금 미납으로 설정도 걸려있다.그 땅위에는 옛날 농장시절부터 있던 길도 있고 70 여년 전에 개발 된 유전의 유정도 있다. 지금의 주인에게 상가 개발 목적으로 이 땅을 사고자 하는 회사의 담당 변호사는 과연 이땅의 권리가 어디서 어디까지 매입가능한 것인지 알 수 없었다.

전문 변호사는 원래 농장주의 자손의 권리가 아직도 이땅에 존재하여 땅의 반환을 요구할 수도 있다고 보며, 그 중간의 매매들이 등기가 되었는가, 또한 지금 소유주의 권리는 그가 지난 20년간 이 땅을 어떻게 지배해 왔는가에 따라 달라질 수도 있다. 그러나 등기의 유무에 상관없이 땅위의 길들이나 비행장의 공중 사용권이 인정는 법적 근거를 찾았으며 유정의 권리는 이미 딴 사람에 있다는 사실도 확인했다.
결국 토지를 사게 되면 많은 소송과 조정 중재가 따르게 되고 많은 시간과 돈이 들게되었으나 그 이유로 제시된 가격의 3분의 1 가격 조건에 매도자가 원 농장주 자손의 소송을 책임지고 방어한다는 조건으로 거래가 되고 모든 권리서류를 정리하였다. 보통 사람들이 이해가 될까? 하지만 미국의 토지들은 대부분 위의 사례에 해당하는 내용들을 최소한 한두가지 포함하고 있다.

따라서 토지 매매 계약은 사전 현장 및서류조사 ,계약서 작성, 에스크로, 권리양도서, 등기 등 모든 절차를 세심하게 변호사와 상의해서 하는 것이 상식이라 하겠다.